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泼冷水!通州产业之路到底有多难 通州房产商很清

  中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会,于12月21-22日在北京富力万丽酒店盛大启幕,主题为困境与路径:商办地产下半场。

  江树生:我是富华集团江树生,我们公司在通州核心区应该算是核心区最大的开发商,有三块地,待会儿我会在这方面给大家介绍一下我们在通州的发展。谢谢。

  江树生:去年限购之前买的都赚到了,作为通州一个开发商代表,很多时候我们都在宣传通州的发展,其实从几个方面来讲,第一个方面,大家更感兴趣的是通州作为城市副中心,最早我们叫北京中心,北京行政中心,以前所有说的东西都是从我们的角度来说为了卖房,但是去年这个概念出来之后,突然间很多人觉得地拿晚了,面临另外一个问题就是以前是睡城的地方,怎么作为一个真正的写字楼市场来做,这是很难的。

  去年开始政府到开发商对写字楼的定位走了很多的探索路径,其实去年面临选择,第一批产品推出的时候都是商办,甚至把它打造成小户型卖,我们担心到底谁来办公,今年年初出现非常疯狂的炒通州的房子,才出现了两个限购,市里面的限购,限商住和办公楼的个人购买,第二个是区里面限购,至少商业、办公五百平米以上才可以买,出现了大批代办公司办手续买房子,但是我们看到今年通州的商住成交遥遥领先,我们一个项目今年除了写字楼本身,其他的打散卖的部分就超过20亿,保利和绿地都不用说了,都是这样。

  可是当这波投资出来以后,我们就疑惑了,更疑惑的是大家都在想后面,怎么给客户用,我们更关注的是通州的产业在哪,这也是政府特别担心的事情,每次跟通州政府,包括各个部门探讨这个问题的时候,大家都很头疼,包括跟着他们到处招商,其实这里面面临着很大的问题,北京搬过去之后,到底谁跟着过去,去年我们放风的时候说一些学校、医院的一些人来买房,但是这是杯水车薪,万科广场最好的也就四五块钱租金,这么高端的写字楼进来,在这里要做一千年不落伍的产品,压力很大。

  第二个困局是通州的产业,去年我们一直探讨这个话题,产业到底在哪?刚才裴总说的联合办公,到通州没有市场,没有人来,因为这种产业都是附加另外一个更大的产业,更大的办公环境才会过来,因为我们在东城,金宝街也面临这样的问题,有很多的衍生品,从零开始到产业的引进,这是政府从开发商的角度着重考虑的一点,所以我们觉得通州未来向哪走,不是取决于多少楼,因为整个核心区办公楼的存量,到2018,2019年是200万,其实是另外一个CBD了。今年我们预计比较好,几个开发商放出几十万,而且今年基本拿不到证了,我们不是卖不出房子,而是担心谁来办公,通州最关心的是产业向哪走,对外说的环球影城,但是这些东西都不足以支撑一个新的北京,政府的角度看的是高楼大厦,金融,杨总会讲到财富的这一级,但是如果只是解决创业的角度,这不是政府要考虑的。

  所以更重要的一点,未来通州的办公环境,根据我们今年华夏保险入驻了我们,但是只是买了,不代表已经进驻,区里面也说能不能让他们北方中心搬过来,人家说不太可能搬,现在张总他们就要做这个事情,面临的问题是到底谁来,这也是围绕整个区域很困扰的事情。

  疏解人口和总部的迁出,北京的总部本身就有楼,不会多通州办公,但是其他的中字头公司也不会把总部放在通州,所以我们现在担心的是产业向哪走,决定了写字楼的走向。

  最后我想说,通州其实今年限制的很厉害,主要是防止炒作,做营销的角度来讲,我们看的更清楚,但是你说炒作,其实就是带动了周边,包括北三县,只是住的概念和炒的概念,忽略了办公的需求,北京市里面到底有多少产业搬过去,一开始说所有的银行,北京的分行或者第二分行搬到通州,但是大家都在等政策,接下来通州最大的发展,向哪走取决于政府的政策和产业的基础,怎么给这些办公的企业带来好处。

  目前通州的基础设施非常好,交通、基础设施,未来的配套,大家都知道的彩虹之门也已经改变了,这个量非常大,政府消化一部分,北京市所有的企业消化一部分,更多的是这些一字头的金融机构有多少会过去,我们已经带头了,接下来一个楼也会被另外一个金融机构拿了,长安运河是低密度的商务办公,之前想做会所,八项规定之后不能做了,现在做了办公,北区规划过不去了,中央提出了这个概念我们就变成了两栋塔楼,什么样的产业会进来?这个角度上,最后说的金融机构的产业进来,他们能够允许一栋楼多少量,超过三万平米的楼在通州就不要想了,这也是我们跟通州的区域开发上探讨的问题,我们做的传统一点,没有想的那么先进。大家说到联合办公,改造,我们搞的更多的是开发角度考虑产业进来,这也是我们接下来面临的很大的挑战,今天很高兴从营销的角度解读这个问题。

  但是另外一个角度,政府扶持的区域发展,国家战略的区域发展,未来一定会朝着好的方向走。谢谢大家!

  江树生:我跟杨总的话差不多,房子真的就是一个物理空间的属性,真正的是进入这个房子的产业和这个房子里的人。

  通州君(微信公号:tongzhouguo):这也是通州君一直担心的问题,通州的前途在哪里?该怎么做?

  作为本地重要的公号,通州君从来不是一个只唱赞歌的公号,但对于通州的发展基本上都是打劲鼓气,因为希望通州能发展的更好。

  但爱之深,责之切,对于通州未来的发展,大家都想着职住平衡,都想着新的产业,问题正如这位江总说的那样,产业从哪里来?通州需要什么样的产业?通州能有啥优势?

  目前披露出来的农业银行北京分行、交通银行北京分行、华夏保险等等,但是通州未来的发展,不能只有银行吧,没有产业,那过来的银行也只不过是市里银行疏解过来的低端业务而已,比如数据服务之类。

  那么北京的龙头产业呢?比如互联网产业,高端电子硬件,高端服务业,这些产业呢?政策给了吗,别人凭什么要来偏安一隅的通州,毕竟对于人才来说,通州对于朝阳、燕郊还可以,大兴、昌平、丰台、房山等地过来,估计一堆人辞职吧。

  目前来看,通州只有一个政策,那就是对于重点工程的快速审批流程,其他对于产业的工商、税务等优惠政策,貌似没听说。

  此前,通州做过一个全方位的调研,希望这个调研能起作用,比如大部分通州人都在什么行业工作,这样引进好的产业才有的放矢,需要什么产业搞清楚以后,怎么给人家优惠政策,吸引别人过来,这才是最重要的!

  一盆冷水下来,不是为了黑,而是希望有关部门能冷静看清问题所在,今年10月以后的通州才是发展的开始,大家期望这么高,不能到时候太失望!

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